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Dossier : L'évaluation immobilière
Réaliser une évaluation immobilière consiste à apprécier la valeur à laquelle un bien immobilier est vendable. Quelle méthode est à même d'évaluer c'est à dire "capturer" efficacement et utilement la valeur d'un actif immobilier ? Le prix de l'immobilier gouverne au-delà de l'investissement, la vie des personnes, des institutions et des états. Le contraste est saisissant, d'un côté, un risque majeur pour les économies de mésévaluation, de l'autre, des pratiques trop souvent archaïques d'estimation des prix. Le phénomène est amplifié encore par la multitude des formes d'analyse. Difficile, l'opération est généralement confiée à un spécialiste qui va prendre en compte certaines données et utiliser quatre grandes méthodes. Les données prises en compte. 1. Les données physiques. Elles ont trait pour l'essentiel à la nature de l'immeuble : - destination, - dimension du terrain, surface habitable de l'immeuble, surface corrigée, etc.… - qualité architecturale, beauté, qualité des matériaux, - état d'entretien, - adaptation à sa destination (niveau de confort interne, existence de nuisances externes …), - emplacement. 2. Les données juridiques. Elles sont pour l'essentiel au nombre de trois : - le COS ou coefficient d'occupation des sols qui détermine le nombre maximal de m² constructibles donc influe sur la valeur des immeubles, - le mode d'occupation du local (loi de 48, habitation, bureaux, etc. …), - les limitations accordées au droit d'aliéner (droit de préemption urbain, des fermiers et des SAFER). S’ajoute la notion de « valeur à la casse » retenue par les créanciers dans le cas de saisie immobilière par-devant le tribunal de grande instance et équivalente à environ 75% maximum de la valeur vénale. 3. Les données économiques. Elles sont fonction de l'importance du marché et de son évolution : conjoncture économique générale, conjoncture spécifique à l'immobilier, conjoncture locale, etc.… Les quatre grandes méthodes d'expertise En pratique, l'expert utilise simultanément plusieurs méthodes afin d'en recouper les résultats mais il faut garder à l'esprit que, comme il n'existe pas de prix de marché incontestable, il n'existe pas d'expertise incontestable. Dans le cas d’une estimation avant « vente à la barre » ou par saisie immobilière devant le tribunal de grande instance, l’expert établit une « valeur à la casse » généralement égale à 75 % de la valeur de marché. 1. Par comparaison - valeur vénale. Consiste à comparer l'immeuble avec d'autres immeubles de même type ayant fait l'objet de transactions récentes, d'expertises, de décisions de justice ou encore de décisions de l'administration fiscale. Par analogie on en déduit la "valeur vénale" ou "valeur de marché". 2. Par capitalisation. Consiste à partir d'un revenu généralement connu avec précision à remonter vers le capital. Le revenu dépend plus souvent des circonstances et des règlements que de la valeur de l'immeuble. En outre, le "rendement habituel" ou "taux de capitalisation" ne pouvant s'apprécier que par comparaison, cette méthode constitue dans une certaine mesure une méthode par comparaison. 3. Par estimation du coût de reconstruction. Consiste à estimer le prix de reconstruction de l'immeuble et à appliquer au résultat un coefficient de vétusté. Il est ainsi possible de parvenir à un chiffre relativement précis. Il n'y pas nécessairement coïncidence avec la valeur de marché. 4. Par actualisation. Peut être pratiquée quand, dans un passé relativement proche, une estimation a été établie de manière suffisamment crédible par une vente, une autre expertise, une décision de justice, un redressement fiscal etc… Cette valeur s'actualise en fonction de l'évolution des prix des biens immobiliers semblables. |
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